Hastas Públicas de Direitos do Alienante Fiduciante e de Posse de bem imóvel
É firme o entendimento do STJ no sentido de que "Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes" (REsp 1.677.079/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe de 1º/10/2018).
A partir do advento da lei 9514/97, popularmente conhecida como 'lei da alienação fiduciária de imóveis', este tem sido o instrumento legal utilizado para assegurar o cumprimento de obrigações assumidas pelo tomador do empréstimo quando falamos em financiamento imobiliário.
Atualmente, é raro o contrato de financiamento imobiliário com hipoteca, como era habitual no passado.
Os agentes financeiros valem-se da alienação fiduciária para oferecer o empréstimo ao interessado na compra de imóvel com financiamento. Feito isto, passam a exercer a condição de 'credor fiduciário'.
E a pessoa que tomou o empréstimo, por sua vez, assume a posição de 'alienante fiduciante'.
O credor recebe a propriedade resolúvel do imóvel e o devedor permanece no exercício da posse direta.
Muitos dos imóveis gravados com alienação fiduciária são unidades condominiais.
Ocorre que grande parte dos imóveis em hastas públicas são oferecidos em execuções de cotas condominiais.
Não raro as dívidas de condomínio se acumulam à inadimplência de IPTU e até mesmo do financiamento.
A decisão acima nos relembra que o condomínio credor não pode buscar a penhora da unidade condominial ensejadora da dívida e gravada com alienação fiduciária, por exemplo.
Somente é admissível a penhora dos direitos de alienante fiduciante e possuidor que o devedor detém.
Por consequência, se a execução seguir a termo e forem designadas hastas públicas, o objeto da tentativa de alienação judicial serão, portanto, os citados 'direitos'.
Cada vez mais temos conduzido, em sede de execuções de cotas condominiais, hastas públicas de direitos de alienante fiduciante e possuidor.
Na grande maioria dos casos o valor de avaliação homologado é aquele apontado em laudo avaliatório elaborado por perito de confiança do juiz.
Há juízes, entretanto, que vêm fixando como valor de avaliação dos direitos de alienante fiduciante e possuidor de imóvel a somatória das cifras pagas em quitação do contrato de financiamento imobiliário.
Em ambos os casos o saldo do valor do financiamento tem recaído sobre a pessoa do arrematante em hastas públicas, quando o produto da alienação não é suficiente para satisfação integral também deste encargo.
Portanto, ao planejar a aquisição em hastas públicas, o interessado na arrematação de direitos de alienante fiduciante e possuidor de bem imóvel deve diligenciar também para conhecer o valor atualizado de eventual saldo de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária como garantia.
Roberto dos Reis Junior, março/2021
Abril/2021